Bail d’habitation : Surendettement et résiliation du bail

ACTAFOR le 22/02/2019

Découvrez l'analyse d'un de nos Huissiers de Justice Actafor sur la question du surendettement et de la résiliation du bail au travers d'un commentaire de l'arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2019, 2e chambre civile, n°17-21.774.

La loi N°89-1010 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles fêtera son 30eme anniversaire le 31 décembre 2019.

Modifiée à de nombreuses reprises, cette loi permet quand la situation du débiteur est irrémédiablement compromise et qu’il ne dispose d’aucun actif cessible et de valeur, l’ouverture d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrainant l’effacement de ses dettes non professionnelles.

La Cour de Cassation avait déjà eu l’occasion, (Civ II du 27 février 2014, 13-10.891), de préciser que l’effacement d’une dette en raison d’un rétablissement personnel, si elle libère le débiteur envers le créancier n’équivaut pas à son paiement et ne s’oppose donc pas à la saisie de son véhicule objet d’une clause de réserve de propriété.

Elle applique le même principe en l’espèce, en matière de bail d’habitation.

Le 24 mars 2014, les époux X avaient fait l’objet d’un jugement d’expulsion ayant prononcé la résiliation de leur bail pour impayés de loyers. Ils avaient interjeté appel du jugement qui fut confirmé par un arret du 29 juin 2016.

Entre temps, ils avaient bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrainant comme précédemment exposé, effacement de leur dette de loyer à la date du jugement le prononçant soit le 26 janvier 2015.

S’étant pourvu en cassation ils arguaient de l’effacement de leur dette au 26 janvier 2015 pour dénier la possibilité de voir prononcée la résiliation de leur bail pour non-paiement de loyers antérieurs.

La Cour de Cassation réitère que l’effacement d’une dette n’équivaut pas à son paiement, permettant ainsi au juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, d’apprécier si le manquement contractuel du locataire justifie de prononcer cette résiliation.

Cette Jurisprudence n’a pas été remise en cause par la LOI ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui a étendu la protection du débiteur quand la résiliation du bail est encourue automatiquement en raison du jeu d’une clause résolutoire. 

En effet, en ce cas, le juge ne prononce pas la résiliation mais ne fait que la constater voyant son pouvoir d’appréciation réduit. C’est pourquoi, la loi ELAN lui impose depuis le 1er mars 2019 de suspendre les effets de la clause pendant un délai de 2 ans permettant d’apprécier la bonne foi du débiteur. En effet si ce dernier acquitte ses loyers et charges pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, le débiteur se retrouvant titulaire d’un bail comme originellement. A contrario, à défaut de paiement, la clause produit ses effets et la procédure d’expulsion peut se poursuivre.  

Hervé PIERSON, Huissier de Justice

Textes de référence : Ccass, 2e chambre civile, 10 Janvier 2019 n° 17-21.774 / Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 20218