La Revue du Locatif - Donner congé à son locataire. De quelle façon ?

ACTAFOR le 16/08/2018

Pour donner congé à votre locataire, il est impératif de respecter certaines conditions, à peine de nullité. Voici les règles à suivre :

Hormis certains cas spécifiques (décès du locataire, abandon de domicile), le contrat de location ne prend fin qu'à la délivrance d'un congé.

Logement vide ou meublé, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale, le bailleur doit respecter certaines conditions de motivations, de formes et de délais pour que son congé soit valable. 

Pour quels motifs le bailleur va-t-il pouvoir donner congé à son locataire ? 

• En cas de vente du logement : le propriétaire souhaite mettre son bien en vente. Le congé vaudra offre de vente : il informe le locataire de sa possibilité d'acheter le bien dans un délai de 2 mois.
• En cas de reprise personnelle du logement : le propriétaire souhaite reprendre son logement afin de l'habiter en tant que résidence principale, ou pour y loger un proche.
• En cas de motif légitime et sérieux : le propriétaire peut refuser de renouveler le bail à son locataire pour motif légitime et sérieux. Il s'agira par exemple de retards dans le paiement des loyers, de troubles du voisinage.. En cas de contestation, c'est le Tribunal d'Instance qui statuera sur la légitimité du motif.

A noter : la loi ALUR protège les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes. Le bailleur devra faire au locataire une offre de relogement : lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. A défaut, le congé sera nul et le bail reconduit automatiquement. 

Quelles conditions de formes le congé doit-il respecter ? 

Le congé doit être délivré au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d'Huissier de Justice, ou remis en main propre contre récépissé. Attention, le délai de préavis court dès la réception du recommandé. Si le locataire ne le récupère pas, le congé n'est pas valable.

Conseil : préférez l'acte d'Huissier de Justice au courrier recommandé ! Spécialiste du droit, votre Huissier est compétent pour rédiger votre congé et le signifier à votre locataire. La signification par Huissier de Justice donnera date certaine à votre congé, et ce même si le locataire est absent : l'avis de passage suffit pour faire courir le délai de préavis ! 

A noter : si plusieurs locataires occupent le logement, il conviendra de délivrer un congé par personne. Cette règle s'applique même aux couples mariés qui deviennent co-titulaires du contrat de bail, ainsi qu'aux partenaires de PACS ou concubins.

En outre, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur devra joindre à son congé une notice d'information mentionnant ses obligations, mais aussi les voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Quels sont les délais de préavis pour la remise d'un congé ? 

Le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à échéance du bail. En effet, il est impossible de donner congé en cours de bail, quelque soit le motif invoqué par le bailleur. Il devra en outre respecter un délai de préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en location meublée. 

Ainsi, un congé qui ne respecterait pas les conditions de formes et/ou de délais serait déclaré nul et le bail serait reconduit automatiquement.

Pour toute question sur le congé du bail d'habitation, remplissez votre formulaire de contact

Textes de référence : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : art. 15 et art. 25-8