Location sans bail : le bail verbal
ACTAFOR le 04/07/2019

Dans les faits, le locataire occupe le logement en contrepartie du versement d'un loyer et à des conditions déterminées par les parties. Une particularité : aucun bail écrit n'a été signé !  

La loi du 6 juillet 1989 sur l'amélioration des rapports locatifs impose l'existence d'un écrit, signé par les parties, concluant le contrat de bail. Dans son article 3, la loi de 1989 prévoit l'établissement d'un contrat-type définit par décret en conseil d'état. 

Le bail dit "verbal" est donc une exception à la règle : il est conclu tacitement entre les parties, sans qu'aucun écrit n'entérine l'accord passé. 

Malgré cette exigence de principe, la jurisprudence a admis à plusieurs reprises la validité du bail verbal : elle retient que l'absence d'écrit n'entraîne pas la nullité du bail, dès lors celui-ci a été exécuté - cf Ccass, 3e civ, 7 février 1990. Cette position de la Cour de cassation est rappelée dans un arrêt récent - Ccass, 3e civ, 31 mars 2016 - dans lequel elle rappelle que l'existence du bail peut résulter d'un accord verbal dès lors qu'un commencement d'exécution peut être établi. 

Quels sont les risques de la location sans bail ? 

Louer un bien sans bail présente des risques tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Du côté du propriétaire, afin de renforcer sa protection, des clauses peuvent être ajoutées dans le contrat de bail : une clause de révision du loyer qui permet au bailleur d'augmenter le loyer en fonction de l'indexation ; ou encore une clause résolutoire qui résilie le bail de plein droit en cas de loyers impayés. 

Seul bémol : pour être applicables, ces clauses doivent être prévues et acceptées par écrit dans le contrat de bail ; dans le cadre d'un bail verbal, elles ne pourront donc pas être invoquées par le propriétaire. 

Enfin, il est important de souligner que la procédure d'expulsion menée en l'absence de clause résolutoire du bail est plus longue. En effet, le propriétaire devra assigner son locataire au fond pour engager la procédure. 

Du côté du locataire, l'absence d'écrit peut remettre en cause la date certaine du commencement du bail et donc sa légitimité à occuper le logement. En outre, le logement n'ayant pas fait l'objet d'un état des lieux d'entrée est supposé avoir été remis en bon état ; le locataire expose donc sa responsabilité en cas de détérioration des lieux. 

Notre conseil : bien qu'admis par la loi, le bail verbal n'est pas sécuritaire dans le temps. Remédiez dès que possible à cette insécurité juridique et rédigez un contrat de bail écrit. La loi du 6 juillet 1989 dans son article 3 prévoit que chaque partie pourra exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat écrit et conforme au présent article. 

Pour toute question sur la régularisation d'un bail verbal, contactez-nous

Textes de référence : loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 / Ccass n°88-16225, 3e civ, 7 février 1990 / Ccass n°14-29140, 3e civ, 31 mars 2016

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